あなたは大丈夫？「住宅ローン 審査」仮審査から本審査の流れと難易度
住宅ローンの審査ってどんなもの？
住宅を購入する際に検討する住宅ローン、様々な金融機関がプランを出していますが、
金融機関がその人に本当にお金を貸して返してもらえるか？という審査があり、審査を通るとお金が借りられるというモノです。
お金の事だけに結構シビアな世界です。
今回はローンの審査って何をしているのか？どんな基準で審査が通ったり通らなかったりするのかを掘り下げて見ようと思います。
事前審査と本審査
住宅ローンには「事前審査」と「本審査」があります。
事前審査は簡易的に対象者の支払い能力と借入額のバランスを見るような感じでしょうか？
つまり「払えるだけの計算が成り立つかどうか？」という感じです。まずはこの事前審査を通らないと本格的な審査を受けられないというモノです。
期間は最短で1日~3日、長いものだと7日~最大で3週間くらいらしいです。本審査も合わせると一カ月以上かかる場合もあるようなので物件を買う時はスケジュールと合わせて検討すると良いと思います。
住宅ローンの事前審査とは？ハードルはどのくらい？
本審査前に受ける事前審査、もちろんその名の通り本審査ほど厳しくないようです。
簡単に言うと、支払う為のバランスを見るとい感じかと思います。
借入金、年齢、支払い期間、年収を計算して、ちゃんと余裕をもって支払いが可能かを判断されます。
したがって普通に働いている人であれば、無理な金額や期間を設定しない場合はだいたい通るのではないでしょうか？
事前審査のタイミングと注意点
事前審査は購入物件を決めた後、おおよその金額で申し込みます。そもそも不動産屋や工務店は、まず事前審査が通らないと売買契約を結ぶことができません。したがって一般的な流れでは物件が決まりそうなタイミングで審査を行うと思います。
物件代金の支払いは引き渡しと同時に行うのが一般的なので、審査のタイミングはスケジュールを見て検討しましょう。
- 事前審査（２週間前後）
- 売買契約 住宅ローン申し込み（同時）
- 本審査（１カ月前後）
- 住宅ローン契約
- 支払い 引渡し（同時）
事前審査のハードル
審査なので当然落ちる場合もあります。
事前審査で判断基準となる項目は。以下のような項目になります。
- 借入時と完済時の年齢（借入期間）
- 返済負担率（年収に対する比率）
- 勤続年数（最近は比重は軽い）
- 年収
- 担保評価
- 健康状態
- 融資率
住宅ローン審査の一番のポイントはなんといっても「ちゃんと返せる人かどうか」です。その為、住宅ローンの長期間を払い続けられるベースが今存在していて、そのまま完済の年齢まで継続できるかどうかを判断します。
事前審査で落ちた場合は、まずは返済負担率や借入期間を変えてみましょう。審査に落ちた理由は金融機関に問い合わせても教えてくれないようなので、上の項目で怪しいものがある場合は変更を、変えようがないものに関しては他社（金融機関）のローンを検討しましょう。例えば住宅以外のローンに残債がある場合は、審査前に完済した方が良いでしょう。また完済時の年齢は65歳にしておきましょう。事前審査に落ちた場合は、他の金融機関に申し込んでみましょう。金融機関によって判断内容は異なりますので、同じ条件でも通る可能性もあります。
事前審査と本審査はどのくらい違うの？
本審査では、表面上の情報の計算から一歩踏み込んで審査をしていくイメージとなります。勤務先の規模や安定性、金融機関の情報などで長期間の支払いが可能かどうか？大袈裟に言えば人間性を見て判断をするというところでしょうか？
①年収に関する審査
年収に関しては、その額によって返済負担率の最大値が変わります。またその年収を維持する為の会社規模や安定性を確認します。住宅ローンを申し込みたい人の年収が少ない場合、配偶者や両親など家族の年収を合算して申し込むことも出来ます。例えば自分の年収が500万円で奥さんの年収が300万円だと、自分の年収だけでは住宅ローン審査が通らないときに、奥さんの年収の半分を加算し650万円として審査を受ける方法が「収入合算」です。収入合算で追加される分の収入については、年収の2.5倍程度が借入可能額に加えられます。
【収入合算をする場合知っておきたい事】
- お互いに連帯保証人になる
- 仕事を辞め収入が減ったときに返済が厳しくなる
- 他のローンが組みにくくなる
- 負債を夫婦両者が全額請け負う「連帯責務」の場合、負担は大きいが借入額も多く設定可能
- ２本の契約を行う「ペアローン」は契約自体が別個になるので諸費用も別途掛かる※ペアローンの場合、それぞれが団体信用生命保険に加入するので、もしどちらかが死亡した場合は死亡した側の分配金額分は保険金で支払われます。
②勤務先情報と勤続年数
会社規模と業績（倒産の可能性の有無）
公務員や上場企業は安定的な収入を見込まれ加点され、逆に自営業は減点となる。同様に上場企業や会社規模によって評価も変わってくる。勤続年数に関しては長ければ加点、短ければ減点ではあるものの、近年は転職してキャリアアップする人が多いので、必ずしも問題になるわけではありません。
②返済負担率
住宅ローンを含めたその他のローン・クレジットカードの返済額が、その人の年収の中でどれくらいの割合を占めているかが「返済負担率」となります。
金融機関では一般的に審査金利を3.25%～4％と設定、その金利で借入した場合の返済額を計算します。そのため、本来の金利で計算した場合よりも返済負担率は高くなるが、その他のローンなどの返済額と合わせて返済負担率が下の年収に対する範囲かどうかを判断する材料とするようです。審査金利はおそらく一定基準な為、金利が固定金利でも変動金利でも審査の基準となる金利は一定の割合が使用されると思います。
- 250万円未満：25%
- 250万円以上~400万円未満：30%
- 400万円以上：35%
③個人信用情報
全国銀行個人信用情報センター（KSC）、シー・アイ・シー、日本信用情報機構（JICC）の3機関の個人信用情報機関に下記個人信用情報を確認照合するようです。
- 氏名
- 生年月日
- 性別
- 住所
- 勤務先
- 借入状況（過去も含め）
- 返済履歴
- 自己破産、債務整理経験の有無
- 延滞履歴
※個人信用情報は過去5年～7年間の記録が保存されているようですので、上記に履歴が合っても最大７年経っていれば情報はフラットになっています。
④既存の借入状況
これはそのまま今借入があるかどうか、またその支払い状況はどうか？というところですが、注意したいのは「携帯電話料金」です。実はこれ、多くの人が本体代金を24回払いなどの分割で支払っていますが、これはクレジット契約とみなされています。なので携帯電話の料金が払えないと「返済遅延」として個人信用情報に事故情報登録されることがあります。
本審査の際に必要な書類は？
本審査を申し込むときには、３種類の情報がひつようとなります。本人に関する書類、所得に関する書類、購入する物件に関する書類。
予め必要な書類を調べ、準備しておくと良いでしょう。
金融機関が判断する本審査で注意したいポイント
本審査を申し込んでから高額ローンを組む
キャッシングやリボ払いを行う
返済遅延
上記のような事があると条件変更になり、再審査対象になってしまいます。
場合によっては融資を断られる可能性もあるので、カードで買い物をしたり、通帳の残高不足で返済ができなかったりということのないようにしておきましょう。
保証人と保証会社
保証人とは金融機関が融資する際に、万が一返済されなかった場合、代わりに返済を求める人のことです。多くの住宅ローン商品の場合、保証人を立てずに「保証会社」を利用します。保証会社は保証料を受け取って、借り主の返済を保証します。ただ一部の条件の場合保証人を立てる必要があるようです。そういった特殊条件でない場合、基本的に保証会社を利用した方が保証料は掛かりますが無難です。万が一払えなかった場合の保証人への負担もそうですが、長期間の未来に対してもモノであれば、今後の人間関係やもろもろを考えると当然ですよね。
連帯保証人が必要になる場合は以下のようなケースとなります。
- 親の土地に家を建てる
- 本人の収入だけでなく家族の収入を合わせてローンを申し込む
- 親子・夫婦などの共有名義で物件を購入する場合
※保証人には「保証人」と「連帯保証人」があります。よく似ていて実際に理解している人は少ないかもしれませんが、下のような違いがあります。
保証人
返済が滞った場合に、金融機関はまず借り主に返済を求めます。その後、保証人に返済を求められても「借り主のところに行ってください」と言うことができます。
連帯保証人
借り主と同等の返済義務を負うのが連帯保証人です。そのため、もし借り主が返済できない場合は、連帯保証人が返済しなければなりません。
住宅ローンは融資額が大きく期間も長い為、多くの場合保証人を立てずに保証会社を利用します。
保証会社の保証料
保証会社は保証料を受け取って、連帯保証人の代わりになります。そのために保証料を支払います。また保証会社は金融機関が提携している会社を指定するので、借り主が選ぶことはできません。保証料は借入時に一括支払いの「外枠方式」と毎月の返済に保証料を含める「内枠方式」があり、保証料金は借入額や返済期間によって異なりますが、40万円～60万円ほどかかります。
最近では保証会社を利用しない金融機関があり、その場合は保証料は不要です。
